兩種模式下，如何做好投資性房地產的轉換和處置？

很多人在這里學的時候覺得投資性房地產的賬目很難處理，或者有的人上課的時候就感覺到了，但是實際做題的時候就全忘了。這是為什么呢？其實本質原因是：不懂。

是啊，我只是不明白。

接下來我試著用白話文解釋一下投資性房地產轉換處置的來龍去脈。

三個問題：

一、兩種模式是什么？其實就是：成本模式和公允價值模式。兩者的區別我們已經說過了，這里不再贅述。

二、什么是投資性房地產的轉換？

老規矩，還是說人類吧。

我之前說過，房地產有什么？換句話說，持有房產有什么用？

1.供個人使用。包括自住建筑物(固定資產)和自住土地使用權(無形資產)

2.出售。房地產開發企業為增值而持有并出售的財產(存貨)。

3.租出去。這叫投資性房地產。

好了，就這樣。既然說的是投資房產換算，那就來算算有多少種換算方式？

投資性房地產—— 2類固定資產

投資性房地產—— 2種無形資產

2類投資性房地產——存貨

你需要記住嗎？一點也不。

接下來我們綜合考慮一二。一、投資性房地產有兩種計量模式，有六種折算模式。請問總共有多少種轉換模式？很簡單，答案是12。

所以當我們再遇到投資性房地產這個話題的時候，第一個就是判斷它是一種什么樣的計量模式。第二種可以按照會計準則處理。

(一)在成本模式下

條件：折算后的賬面價值由折算前的賬面余額(價值)決定。

這個很好理解。沒有折算前的賬面價值作為依據，怎么可能知道折算后的賬面價值？

例如：

固定資產、無形資產轉換為投資性房地產(后續計量：成本模式)

借：投資性房地產

累計折舊(攤銷)

固定資產(無形資產)減值準備和存貨跌價準備

貸款：固定資產、無形資產、開發產品。

投資性房地產累計折舊(攤銷)

投資性房地產減值準備

投資性房地產轉化為固定資產、無形資產、存貨怎么辦？

固定資產和無形資產可以反過來寫，但是存貨的情況不一樣。

為什么？注意，當投資性房地產轉換為存貨時，此時沒有計提存貨跌價準備，因此此時的會計分錄應為：

借：開發產品

投資性房地產累計折舊(攤銷)

投資性房地產減值準備

貸款：投資性房地產

(二)公允價值模式下

注意，這是投資性房地產的重點和難點。

1.投資性房地產——固定資產、無形資產、存貨。

準則要求將轉換日公允價格與投資性房地產賬面價值的差額計入公允價值變動損益。

2.固定資產、無形資產、存貨——投資性房地產。

準則要求轉換日的公允價值小于固定資產、無形資產和存貨的賬面價值(損失計入公允價值變動損益)；轉換日的公允價值大于固定資產、無形資產和存貨的賬面價值(損失計入其他綜合損益)。

等待.你什么意思，到處跑？

一定要搞清楚兩者的區別，否則光靠死記硬背就會出錯。

好吧，我們開始談吧。

我記得我們之前說過，對于投資性房地產，成本價可以轉換成公允價，但是公允價不能轉換成成本價，對吧？原因之前已經解釋過了，這里就不贅述了。

現在也是一種轉換。好像是一樣的吧？

不要！一！樣本！

以前它只用于投資房地產！

這就是投資性房地產和其他非投資性房地產之間的轉換！

范圍明顯不同，你可以理解為投資性房地產從成本價到公允價的內部轉換！

這就是公允價值模式下投資性房地產和其他非投資性房地產的對外轉換！

很明顯。

接下來你可能會疑惑：為什么都是公允價值模式，而且都是相互轉換的，不像成本模式下的轉換，轉換的差額計入公允價值變動損益？

慢慢來。

第一次轉換，公允模式下：投資性房地產——固定資產，無形資產，存貨時間。

假設投資性房地產賬面價值為100萬，折算日公允價值為1000萬或10萬，則增加900萬或減少90萬計入公允價值變動損益。

第二次轉換，公允模式下：固定資產、無形資產、存貨——投資性房地產。

假設固定資產、無形資產、存貨的賬面價值為100萬，折算日公允價值為1000萬或10萬，則增加的900萬計入其他綜合收益，或減少的90萬計入公允價值變動損益。

仔細觀察上述兩者的區別可以發現，只有在第二種情況發生時，即非投資性房地產轉為投資性房地產時，價格上漲部分才計入其他綜合收益。

為什么？

我們從兩個層面理解它：

當投資性房地產轉換為非投資性房地產時，也是在公允模式下，這意味著非投資性房地產所處的市場(與投資性房地產相同的市場)非常充足，價格也容易獲得(這就是公允價值的內涵)。那么，轉入非投資性房地產時，無論漲價還是降價，其性質與交易性資產一樣，都應計入公允價值變動損益。

但是，反過來就不一樣了。當非投資性房地產轉換為投資性房地產時，非投資性房地產的賬面價格是一定的，但是？投資性房地產的公允價格呢？你做題的時候有沒有給這個公允的價格？

是的，但現實是什么呢？

投資性房地產的公允價格比非投資性房地產的公允價格更有可能。

這就造成了在第一種轉換模式下，投資性房地產轉換為非投資性房地產時，大概率是虧損，小概率是收益。簡單來說就是計入公允價值變動損益，符合公允價值變動的定義，也符合現實。

第二種轉換模式下，非投資性房地產轉換為投資性房地產時，大概率賺，小概率虧。

如果那么容易賺錢，上市公司早就不起飛了嗎？假設非投資性房地產原值為100萬，折算為投資性房地產時公允價格為1000萬。如果也計入公允價值變動損益，當期利潤瞬間增加900萬，報表瞬間好看。這樣一來，公司的財務就會嚴重扭曲。監管部門能坐視不管嗎？但這虛增的900萬還是企業，只是不能出現在公允價值變動損益中，只能出現在其他綜合收益中(很久以前準則規定資本公積為33，354其他資本公積)。什么是其他綜合收益，也就是說這虛增的900萬還是你企業的所有者權益，只是現在暫時放在這個科目里，只有你處置投資性房地產的時候，這部分收益。

減少90萬又怎么樣？繼續計入公允價值變動損益，理由依然是：虧損的可能性低，符合會計謹慎性，即不增加資產。

綜上所述，在第二種情況下，公允價值變動損益和其他綜合收益都是“賬面財富”，但不同的是，前者在期末結轉當年利潤，直接影響當期利潤，而后者只會在實際出售時影響利潤，避免了企業虛增利潤。

更籠統地說，對于監管者來說。公允模式下，非投資性房地產轉換為投資性房地產，失去本人當期確認(公允價值變動損益)。是，當期不確認(其他綜合收益)。

3.什么是投資性房地產的處置？

好了，我們終于到了最后一關，現在我們需要出售投資性房地產。

記住，在這個時候，我們仍然需要區分

借：銀行存款

貸款：其他業務收入

應交稅金——應交增值稅(銷項稅額)

向前推進

借：其他業務成本

投資性房地產累計折舊(攤銷)

投資性房地產減值準備

貸款：投資性房地產

(二)公允價值模式下

假設處置收入為100，稅率為9。

1.收入

借方：銀行存款109

貸：其他業務收入100

應交稅金——應交增值稅(銷項稅額)9

向前推進

借方：其他業務成本90

貸款：投資性房地產——成本80

公允價值變動(可能在借方)10

(不要混淆，公允價值模式下投資性房地產不需要計提折舊、攤銷和減值。)

同時，要將公允價值變動損益結轉至其他業務成本。

借方：公允價值變動損益10

貸：其他業務成本10

注意，公允價值變動損益和其他業務成本都是損益科目，何必去改呢？

假設不變，直接將公允價值變動損益計入本年利潤。

借方：公允價值變動損益10

貸款：今年利潤10

那么投資性房地產的總利潤是多少呢？

收入100-其他業務費用90公允價值變動損益10=80

如果你變身了呢？

利潤總額為：收入100-其他業務成本90，其他業務成本10。

很明顯，轉與不轉都不會影響今年的利潤，那為什么要轉呢？

基于會計信息的可靠性！

公允價值變動損益是賬面財富，只有真正處置，才能真實反映處置過程中的收益和成本。所以需要轉到其他業務成本。

同理，如果這個投資性房地產在之前的公允價值模式下，從非投資性房地產轉移到投資性房地產，那么其他綜合收益就順利完成了歷史任務，也會進入其他業務成本。

借：其他綜合收益5

貸：其他業務成本5

好了，投資地產終于完蛋了。

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