企業(yè)A是物業(yè)管理公司，一般納稅人。2012年收業(yè)主物業(yè)費，同時收自來水費。自來水公司繳納的自來水費總價為103萬元，自來水公司開具的增值稅專用發(fā)票注明稅額為3萬元，認證一致。因為企業(yè)A沒有實行一戶一表，所以自來水的費用是按照每個業(yè)主房間的建筑面積分攤的。收取業(yè)主自來水費的價格包含了為業(yè)主繳納水費的服務(wù)費，共計10萬元。

個案分析

一是營改增后物業(yè)管理服務(wù)自來水收費的稅率差異。

營改增后，提供物業(yè)管理服務(wù)的納稅人將代業(yè)主向自來水公司繳納自來水費作為轉(zhuǎn)賣，導(dǎo)致稅率差的問題。自產(chǎn)自來水可在擇簡，輕松納稅并開具3增值稅專用發(fā)票；物業(yè)管理服務(wù)納稅人向業(yè)主收取自來水費，不符合自產(chǎn)條件，只能選擇13檔稅率征收增值稅。

二，地方政策解決方案的不足

此前，為解決物業(yè)管理服務(wù)水費稅率差的問題，不少地區(qū)規(guī)定物業(yè)管理服務(wù)納稅人轉(zhuǎn)售給業(yè)主的自來水費可選擇3的稅率。但稅收理論存在漏洞，選擇3個簡易計稅即可抵扣進項稅，違背了簡易計稅使用的進項稅不能抵扣的原則；同時，提供物業(yè)管理服務(wù)的小規(guī)模納稅人，雖然不能抵扣自來水進項稅(對于小規(guī)模納稅人來說，其他電費、取暖費也存在同樣的問題)，但仍存在增值稅按3的稅率增加稅負的問題。

第三，采取差別征稅的簡單稅收政策。

8月，《關(guān)于物業(yè)管理服務(wù)中收取的自來水水費增值稅問題的公告》(2054號公告，以下簡稱54號公告)發(fā)布。

“納稅人提供物業(yè)管理服務(wù)，應(yīng)當向服務(wù)對象收取自來水費，銷售額為扣除其繳納的自來水費后的余額。增值稅按照簡易計稅方法，稅率為3”計算繳納。

54號公告采用差額征稅和擇簡易稅的方法，解決了簡易征稅不能抵扣進項稅的原則性問題，以及自來水稅率差異造成的物業(yè)管理納稅人的稅負問題，以及提供物業(yè)管理服務(wù)的小規(guī)模納稅人的稅負問題。

注意，進項稅不能按照差額征稅的簡單方法抵扣。

四是除自來水費外，小規(guī)模納稅人仍存在稅負增加的問題。

54號公告只規(guī)定自來水收費實行差別化征稅，這意味著其他收費如電費、取暖費不能采取同樣的政策。轉(zhuǎn)賣時，購買時扣除電費進項稅17或取暖費進項稅13，出售時按相同稅率征收增值稅。因此，對于提供物業(yè)管理服務(wù)的普通納稅人來說，不存在自來水以外的電費、煤氣費加稅的問題。

對于提供物業(yè)管理服務(wù)的小規(guī)模納稅人，仍然存在進項稅不能抵扣的問題，但增值稅仍按3的稅率征收。即54號公告沒有解決小規(guī)模納稅人自來水以外的其他費用稅負增加的問題。

此外，我們不能忽視地方政策，例如，根據(jù)規(guī)定采購處理上述問題。購買政策在營改增之前就有了，也是正式有效的文件。

動詞（verb的縮寫）如何開具發(fā)票

提供物業(yè)管理服務(wù)的納稅人選擇差額征稅和簡易計稅方法的，54號公告沒有規(guī)定抵扣部分不得開具增值稅專用發(fā)票，因此不應(yīng)該屬于20號23號公告規(guī)定的“按照現(xiàn)行政策規(guī)定適用差額征稅方法繳納增值稅，不得開具全額增值稅發(fā)票”的情形，新中國規(guī)定不得采用差額開票功能，業(yè)主可以在dif前抵扣進項稅額

借方：主營業(yè)務(wù)成本100。

應(yīng)交增值稅(進項稅)3[103(1 3)3]

貸款：銀行存款103

2.收集業(yè)主的自來水需要時間：

借方：現(xiàn)金或銀行存款113(103 10)

貸款：主營業(yè)務(wù)收入100 [113 (113)]

應(yīng)交增值稅(銷項稅)13 [113 (1 13) 13]

3.結(jié)轉(zhuǎn)增值稅：

借方：應(yīng)交稅費和應(yīng)交增值稅(轉(zhuǎn)出增值稅)10

貸項：應(yīng)交稅金但未交增值稅10

企業(yè)A應(yīng)繳納的增值稅=13-3=10萬元。

(二)根據(jù)53號公告實行差額征稅和簡易征稅政策。

根據(jù)53號公告，不能采取差額征稅和簡易征稅的方法抵扣進項稅額。

企業(yè)A的會計處理：

1.向供水公司繳納水費時：

借方：主營業(yè)務(wù)成本100。

不含增值稅的應(yīng)納稅額3 [103 (1 3) 3]

貸款：銀行存款103

說明該分錄中的3萬元并非自來水公司開具的增值稅專用發(fā)票上注明的增值稅，而是自來水費扣除103萬元計算出的可抵扣增值稅=103(1 ^ 3)3=3萬元。因為擇簡容易征稅，所以不應(yīng)該計入應(yīng)交稅金和應(yīng)交增值稅(銷項稅由營業(yè)稅增加抵消)。

2.收集業(yè)主的自來水需要時間：

借：現(xiàn)金或銀行存款113

貸款：主營業(yè)務(wù)收入https://www.zhucesz.com/[113(13)]

https://www.zhucesz.com/[113(1/3)3]表示應(yīng)納稅但未繳納增值稅。

企業(yè)A應(yīng)繳納的增值稅=https://www.zhucesz.com/(113-103)(1 ^ 3)3=https://www.zhucesz.com/千元。

3.自來水增值稅專用發(fā)票已認證的，進項稅額轉(zhuǎn)出：

借：應(yīng)交稅費，應(yīng)交增值稅(進項稅)3

貸：應(yīng)交稅費和應(yīng)交增值稅(轉(zhuǎn)出進項稅)3

說明：如果繳納的自來水費大于業(yè)主收取的自來水費，仍按上述分錄進行核算，借方余額出現(xiàn)在“應(yīng)交增值稅”科目，可以沖減以后因自來水稅費產(chǎn)生的正差額。但是借方余額可以用來抵扣其他業(yè)務(wù)產(chǎn)生的增值稅嗎？54號公告不明確。個人認為可以抵消其他業(yè)務(wù)產(chǎn)生的增值稅。如果明確不能沖減以后其他業(yè)務(wù)產(chǎn)生的增值稅，可以在未繳增值稅下增加明細科目，沖減后期產(chǎn)生的自來水費正差額。

(三)根據(jù)采購政策。

對于提供物業(yè)管理服務(wù)收取水電費的納稅人，地方政策中有規(guī)定，視同代購。比如給業(yè)主開具的水電發(fā)票，在沒有提前付款的情況下交給業(yè)主，可以作為采購處理。

業(yè)主收取水電費的服務(wù)費，按經(jīng)紀服務(wù)征收增值稅。

根據(jù)采購政策，會計處理如下：

1.向供水公司繳納水費時：

借：其他應(yīng)收款103

貸款：銀行存款103

2.收集業(yè)主的自來水需要時間：

借：現(xiàn)金或銀行存款113

貸：其他應(yīng)收款103

代表https://www.zhucesz.com/公用事業(yè)公司支付的主營業(yè)務(wù)收入[(113-103) (16)]

應(yīng)交增值稅(銷項稅)https://www.zhucesz.com/[(113-103)(16)6]

企業(yè)應(yīng)繳納增值稅A=https://www.zhucesz.com/萬元。