房企優(yōu)質(zhì)項目篩選及展業(yè)思路！

王彬處于危險之中。

一、房企資金渠道概述

二，房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)業(yè)務(wù)流程及各階段的融資需求

(一)土地征用階段

1.征地階段的業(yè)務(wù)流程

2.土地征用階段的會計核算

3.征地階段的稅務(wù)處理

(2)開發(fā)建設(shè)階段

1.開發(fā)和建設(shè)階段的業(yè)務(wù)流程

2、會計的發(fā)展和建設(shè)階段

3、開發(fā)建設(shè)階段的稅收處理

(3)銷售(預(yù)售)階段

1.房地產(chǎn)企業(yè)商品房銷售/預(yù)售流程

2.預(yù)售階段的會計核算

第三，房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)和指標(biāo)優(yōu)化與調(diào)整

(一)房企集中核算科目。

1.貨幣資金的構(gòu)成和特征

2.庫存構(gòu)成及其特征

3.投資性房地產(chǎn)的構(gòu)成和特征

4.其他應(yīng)收款和應(yīng)付款

5.有息債務(wù)

6.預(yù)收賬款

7.經(jīng)營活動現(xiàn)金流量

(B)修訂財務(wù)指標(biāo)和系統(tǒng)

1.運營能力指標(biāo)

2.盈利能力指標(biāo)

3.杠桿水平指示器

4、償債能力指標(biāo)

四、投資房地產(chǎn)業(yè)的路徑——以明股實債為例

(一)明股實債貿(mào)易結(jié)構(gòu)

(二)明股實債會計處理

(三)明股實債企業(yè)發(fā)展思路

1.房地產(chǎn)投資基金模式

2、合資成立項目公司模式

(四)明股實債商業(yè)模式的意義。

定金

商品房認(rèn)購協(xié)議簽訂前收取的錢，最后退還給客戶或者折算成購房款。房地產(chǎn)企業(yè)取得預(yù)售許可證后，才能與客戶簽訂商品房認(rèn)購協(xié)議。所以定金是預(yù)售前收的，約束性很低，購房者可以隨時收回款項。所以不做收款處理。

收取保證金時：

借方：銀行存款

貸款：其他應(yīng)付款：——定金。

正式開盤后與客戶簽訂商品房認(rèn)購協(xié)議：

借：其他應(yīng)付款：——定金

貸：預(yù)付——銷售定金

開盤后，客戶不簽訂商品房認(rèn)購協(xié)議：

借方：預(yù)付——銷售定金

貸款：營業(yè)外收入

存款

商品房買賣(預(yù)售)合同簽訂前收取的款項，在買賣合同簽訂后轉(zhuǎn)為購房款。如果客戶未在協(xié)議規(guī)定的期限內(nèi)簽訂購房合同，房地產(chǎn)企業(yè)一般不會退還已經(jīng)支付的定金。定金應(yīng)視為房款的收取，在預(yù)收賬款中核算。

收取銷售定金時：

借方：銀行存款

貸：預(yù)付——銷售定金

簽訂商品房預(yù)售合同時：

借方：預(yù)付——銷售定金

貸：預(yù)售賬戶——銷售金額

客戶違反認(rèn)購協(xié)議，未簽訂預(yù)售合同時：

借方：預(yù)付——銷售定金

貸款：營業(yè)外收入

抵押存款

在抵押貸款過程中，銀行按照貸款總額的一定比例向開發(fā)商收取款項，并承擔(dān)抵押貸款的連帶保證責(zé)任。只有在房產(chǎn)證辦理完畢，抵押登記完成后，銀行才將抵押貸款保證金返還給開發(fā)商。在此期間，借款人未按合同約定按期償還本息的，由開發(fā)商代為償還，銀行有權(quán)直接從抵押保證金賬戶中扣收相關(guān)款項。

中標(biāo)者支付定金。

借方：銀行存款

貸項：預(yù)收賬款

收到商品房按揭貸款

借方：銀行存款

其他貨幣資金——抵押存款賬戶

貸項：預(yù)收賬款

如果客戶違約，銀行將從存款賬戶中扣款。

借：其他應(yīng)收款-XX

貸款：其他貨幣資金-抵押存款賬戶

中標(biāo)者還錢。

借：其他貨幣資金-抵押存款賬戶

貸：其他應(yīng)收款-xx

抵押存款的解凍

借方：銀行存款

貸：其他貨幣資金——抵押存款賬戶。

預(yù)售房款

房地產(chǎn)企業(yè)收取的商品房銷售額

對于房地產(chǎn)企業(yè)而言，商品房銷售同時滿足以下條件時，應(yīng)確認(rèn)收入：一是工程已經(jīng)竣工并通過驗收，符合銷售合同約定的交付條件。二、已通知房屋所有人收房，結(jié)算賬單已提交給業(yè)主審批。

確認(rèn)銷售收入時：

借：預(yù)收賬款

貸款：主營業(yè)務(wù)收入

銷售成本會計

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按照收入確認(rèn)原則確認(rèn)銷售收入和銷售面積的實現(xiàn)時，還應(yīng)當(dāng)結(jié)轉(zhuǎn)相應(yīng)的開發(fā)產(chǎn)品銷售成本。開發(fā)產(chǎn)品竣工驗收達(dá)到預(yù)定可使用狀態(tài)后，成本結(jié)算完成后，應(yīng)編制“開發(fā)產(chǎn)品成本明細(xì)表”，詳細(xì)列明每項開發(fā)產(chǎn)品的總成本、總面積、單位面積成本和總臺數(shù)。“開發(fā)產(chǎn)品成本明細(xì)表”應(yīng)作為結(jié)轉(zhuǎn)開發(fā)產(chǎn)品成本的依據(jù)，并附在憑證上。

商品房竣工交付時：

借：開發(fā)產(chǎn)品

貸款：開發(fā)成本

發(fā)展商品銷售時：

借方：主營業(yè)務(wù)成本

貸款：開發(fā)產(chǎn)品