大型房地產交易的稅收籌劃示例

[指南]：甲公司與乙公司已達成協議，將甲省公司在省會城市的房地產轉讓給乙公司。該房地產的賬面價值為5,000萬元（假設扣除（土地增值稅為6000萬元），轉讓價格為1億元，根據現行稅法的規定...

大型房地產交易的稅收籌劃示例

甲公司與乙公司已達成協議，將甲公司在一定省級的房地產轉讓給乙公司。該房地產的賬面價值為人民幣5,000萬元（假設扣除了土地增值稅）稅金6000萬元）。轉讓價格為1億元。根據現行稅法，甲公司應繳納的稅款如下（不考慮企業所得稅）：

1.應繳納營業稅和附加稅（10000-5000）×5.5％= 275萬元；

2.應付印花稅（稅項為產權轉讓文件）為10000×0.5‰= 50,000元；

3.應支付的土地增值稅為：增值額超過可扣除項目金額的比率為（10000-6000） / 6000 = 66.67％）。應交增值稅：4000×40％-6000×5％= 1300萬元。

甲公司上述應納稅總額為1580萬元。

乙公司應按10000×3％= 300萬元繳納契稅（稅率為3％）。

為了按照現行稅法進行計劃，甲公司將使用該物業作為投資，與自己的股東公司C成立合資公司，以成立公司D。丙公司將以相對少量的股份進行投資資本，甲公司將絕對控制該財產。甲公司以一億元的價格將其在丙公司的全部股權轉讓給乙公司。與上面的示例相同，公司B獲得了所需的房地產，但是此房地產交易的稅收結果卻大不相同。公司A，公司C和公司D應繳納的稅款為：

1.營業稅和附加費。根據財政部和國家稅務總局《關于與股權轉讓有關的營業稅問題的通知》（財稅[2002] 191號），無形資產和房地產作為股份進行投資的行為包括：分配利潤，共同承擔投資風險的，不征收營業稅。股權轉讓不征收營業稅。因此，甲公司，丙公司和丁公司應付的營業稅金及附加為0.

2.印花稅。根據財政部和國家稅務總局《關于企業改制過程中印花稅政策的通知》（財稅[2003] 183號），企業實施改制過程中建立的新企業。公司改制（重新注冊為法人），對于新開立的資本賬戶簿中記錄的資金或由于企業建立資本紐帶而增加的資金，原來的貼花可能不再是貼花，而貼花和未來新增資金將按照規定貼花。企業免于因重組而簽署的產權轉讓文件的貼花。

公司改革包括按照《公司法》將國有企業全面轉變為國有獨資有限責任公司；企業可以通過增資擴股或部分產權的轉讓，以及將企業轉變為有限責任公司或有限責任公司，實現他人參與公司的成立。部分資產和相應債務；一個企業將其債務保留在原始企業中，并與其他企業一起以其高質量的資產組建新的公司。因此，鼎公司的成立符合公司改革的要求。因此，公司A，公司C和公司D應付的印花稅也是0.

3.土地增值稅。根據財政部，國家稅務總局《關于土地增值稅若干具體問題的通知》（財稅[1995] 48號），房地產投資或共同經營，投資方或共同經營活動應當以土地（房地產）為存量進行投資或作為共同經營的條件，房地產轉讓給被投資或合營企業時，暫時免征土地增值稅。重新轉讓上述房地產的投資，合資企業，應征收土地增值稅。由于重新轉讓并未增加價值，因此D公司無需支付土地增值稅。因此，公司A，公司C和公司D應付的土地增值稅仍為0.

此外，根據財政部和國家稅務總局《關于企業改組若干契稅政策的通知》（財稅[2003] 184號），將企業分為兩類。根據法律規定和合同協議的一個或多個投資實體。對于新設立和新設立的企業，不對原企業的土地和房屋所有權征收契稅。股權轉讓中，單位或個人繼承企業的股權，不轉讓企業土地，房屋的所有權，不征收契稅。因此，B公司和D公司無需支付契稅。

可以看出，通過以上規劃，整個房地產交易可節省稅收1880萬元。

上述稅收籌劃中應注意的問題是，如果節省的稅款少于成立D公司的成本，則不能采用這種籌劃方法。

學不同的會計課程，詳情會有所差異，為了精準快速的解決您的問題，建議您向老師說明詳細情況，1對1解決您的實際問題。